Terima Kasih Untuk semua yang telah membantu… ( Istriku Tercinta Risa Oktaviana, Mertuaku, Orang Tuaku, Boy Dedi , dan semua pihak yang tidak bisa di sebutkan satu persatu….)

Alhamdulillah, akhirnya selesai juga proses pembelian rumah yang menyita energi, biaya dan waktu sekitar 2-3 bulan terakhir ini Saya mencatat setiap detail proses yang saya jalani dalam proses pembelian rumah ini. Saya berharap pengalaman ini bisa menjadi suatu tacit knowledge yang bermanfaat untuk rekan-rekan semua dimanapun berada. Karena terlalu banyak hal yang saya catat. Mudah-mudahan postingan ini bermanfaat untuk rekan-rekan semua yang kebetulan sedang bingung dan ragu untuk membeli rumah, khususnya di komplek perumahan.

Akhirnya gw dapet juga perumahan Adigriya Kahfi di daerah Ciganjur (masih daerah Jak-Sel) deket ama Office gw di Pancoran… gw udah rencanain nantinya gw bakalan naek busway… motor di titip di rumah Bu Cucu di Poncol-Ragunan..

  1. Lakukan survey secara mendetail tentang perumahan yang akan kita beli. Survey bisa dilakukan baik melalui Internet atau survey lapangan. Buat komparasi, scoring, dan analisa berdasarkan parameter dan spesifikasi rumah yang kita inginkan.
  2. Pemilihan rumah sendiri bisa menggunakan beberapa parameter, misalnya seperti di bawah.
    • Posisi di dalam atau di luar cluster. Untuk keluarga muda yang masih memiliki anak kecil, pilihan rumah di dalam cluster lebih memudahkan dalam manajemen anak. Di dalam cluster juga relatif lebih aman karena biasanya ada satpam cluster yang menjaga arus keluar masuk mobil dan barang.
    • Kedekatan dengan taman
    • Arah hadap rumah (timur, selatan, barat, utara). Ingat matahari terbit dari timur dan tenggelam di barat. Sesuaikan apakah kita ingin mendapatkan matahari pagi atau sore, demikian juga dengan matahari dari depan, belakang, samping kanan atau kiri rumah kita.
    • Posisi di hook yang ada kelebihan tanah atau tidak. Ketersediaan sisa tanah dan letak rumah di hook (pinggir) memungkinkan kita dengan mudah merenovasi rumah. Konsekuensinya adalah harganya yang relatif lebih mahal
  3. Datangi pemasaran (marketing) perumahan dan minta informasinya rumah dari yang kita beli dengan lebih detail. Minta pihak pemasaran perumahan untuk mengantar kita langsung ke lokasi atau cluster yang kita pilih. Interview tetangga sekitar atau satpam apabila masih ada informasi yang kita butuhkan. tanyakan ke warga sekitar…
  4. Status rumah ada dua: siap huni dan indent. Untuk rumah yang statusnya “siap huni”, biasanya kita bisa langsung melihat rumah yang ingin kita beli. Sebagian besar perumahan menggunakan model “indent”, jadi kita hanya bisa memilih lokasi dari gambar site map, dan kita harus menunggu 8-24 bulan dari akad kredit untuk proses pembangunan rumah. gw kedapetan yang model ke 2 (indent dulu) itu juga informasinya gw ga cari di kasi tau ama orang…. (thank untuk Ka Anti)
  5. Masalah harga rumah, kita harus teliti dengan yang satu ini. Cek lagi, harga rumah sudah mencakup apa saja. Biasanya harga rumah sudah termasuk PPN 10%, biaya Akta Jual Beli (AJB) dan biaya Sertifikat Hak Guna Bangunan (SHGB). Tapi harga belum termasuk Bea Perolehan Hak Atas Tanah Bangunan (BPHTB) dan biaya KPR (provisi, notaris, administrasi, asuransi jiwa dan kebakaran, APHT, etc). Harga rumah (tanah dan bangunan) ditambah dengan BPHTB biasanya disebut dengan “harga pengikatan”.
  6. Untuk pembayaran rumah dengan fasilitas Kredit Pemilikan Rumah (KPR) dari bank, perhatikan tahapan pembayaran rumah dari uang tanda jadi sampai akad kredit. Jangan sampai kita salah paham atau lebih bahaya lagi, bila kita keliru (kurang) dalam menyiapkan uang. Yang pasti proses administrasi dan pembayaran perumahan adalah seperti berikut:
    • Mari kita asumsikan bahwa hari ini kita melakukan pembayaran uang “tanda jadi”. Uang tanda jadi bervariasi antara 5, 10 atau 20 juta, tergantung ketentuan dari perumahan yang kita pilih. Perlu diperhatikan bahwa uang “tanda jadi” tidak akan kembali, apabila kita membatalkan pembelian rumah atau KPR kita tidak memenuhi persyaratan (ditolak). Setelah membayar uang “tanda jadi” kita akan mendapatkan dokumen bukti pembayaran bernama “surat pesanan tanah dan bangunan”.
    • Seminggu kemudian kita harus sudah membayar uang muka atau Down Payment (DP). Biasanya minimal 20% atau 30%. Semakin tinggi DP yang kita bayarkan, maka akan mengurangi beban angsuran KPR rumah bulanan, dan di sisi lain memperbesar peluang kita memperoleh KPR. Minta marketing perumahan untuk membuatkan simulasi besaran ansuran bulanan yang harus kita bayarkan, untuk durasi 5, 10 dan 15 tahun dengan DP yang kita tentukan. 10 tahun mungkin ideal untuk KPR, karena angsuran tidak mencekik seperti halnya bila durasi angsuran 5 tahun, atau bunga bank tidak mencekik bila durasi angsuran 15 tahun.
    • Setelah pembayaran DP kita menunggu proses approval KPR dari bank. Sambil menunggu aproval KPR dari bank, kita akan diminta menandatangani dokumen “Perjanjian Pengikatan Jual Beli Tanah dan Bangunan” (PPJBTB). Pelajari dengan baik dan pertanyakan pasal-pasal yang masih membingungkan ke pemasaran perumahan yang mengurus rumah yang kita beli. Tanda tangani surat tersebut bila semua pasal dan ayat sudah kita pahami dan pelajari dengan baik.
    • Beberapa dokumen lain yang kita harus tanda tangani selain PPJBTB misalnya adalah dokumen “tata tertib lingkungan perumahan”, yang berisi peraturan-peraturan dan kewajiban yang harus kita lakukan setelah kita menghuni perumahan tersebut.
    • Apabila KPR lancar, biasanya sekitar 10-30 hari setelah DP, kita sudah bisa akad kredit. Akad kredit adalah titik awal dimulainya KPR kita. Bulan berikutnya kita sudah mulai membayar angsuran bulanan kita. Pada saat akad kredit, biasanya pihak bank dan notaris menawarkan pengajuan peningkatan hak dari Hak Guna Bangunan (HGB) menjadi Hak Milik (HM). Pengurusan Sertifikat Hak Milik (SHM) biasanya memerlukan biaya sekitar Rp 5-6 juta, dan bisa diajukan di awal kredit atau setelah kita menyelesaikan angsuran. untungnya gw dapet yang langsung SHM.
  7. Untuk rumah yang siap huni, biasanya memerlukan waktu 4 bulan dari akad kredit, sampai rumah bisa kita tempati (serah terima rumah). Biasanya proses 1-2 bulan itu digunakan untuk: melakukan pembersihan dan pengecatan ulang rumah, pendaftaran PLN, PDAM, Line Telpon, dsb. sekarang lagi PLNnya…
  8. Kita mendapatkan waktu garansi kerusakan rumah atau kadang disebut “masa pemeliharaan”, dengan durasi 3-6 bulan dari proses serah terima rumah. Waktu garansi (masa pemeliharaan) itu bisa gunakan untuk komplen dan meminta perbaikan gratis apabila rumah kita bocor, dinding retak atau kerusakan lain.
  9. Sebaiknya dalam masa pemeliharaan, jangan dulu melakukan renovasi rumah secara signifikan, karena itu akan menghilangkan 3-6 bulan garansi kerusakan. Masalah ini biasanya tertulis jelas di PPJBTB.
  10. Jangan lupa untuk menambahkan interior rumah, memasang teralis di pintu dan jendela, serta memasang bak penampungan air dan toren untuk backup bila air PDAM atau sumur tidak lancar. Intinya usahakan mengurus segala keperluan lain berhubungan dengan isi dan desain rumah kita, sebelum kita tempati. Karena setelah kita tempati, proses seperti itu akan relatif lebih repot kita lakukan. perumahan gw paling keren dah… tinggal nempatin ga pake ngurus kaya di atas.. karena dari Air + Pompa + Torent + listrik + semuanya udah di sediain.

Intinya, jangan pernah menyerah untuk mendapatkan rumah idaman anda ,, Keep Spirit.

setelah proses pemilihan selesai kita akan fokus ke kiat mengurus administrasi Kredit Pemilikan Rumah (KPR). Ribetnya mengurus KPR di bank sudah bukan menjadi rahasia lagi. Meskipun jujur, saya sendiri merasa bahwa tidak ada proses yang rumit dari administrasi KPR, asalkan kita persiapkan segala sesuatu dengan baik dan rapi. Setelah semua persyaratan kita siapkan dengan baik, waktu yang kita butuhkan dari pengajuan sampai ter-approve hanya sekitar 1-2 minggu saja. Proses konfirmasi dari pihak bank juga tidak sulit, kita hanya perlu menjawab dengan jujur semua kondisi finansial kita, dan dokumen tambahan yang diperlukan cukup di-scan dan dikirimkan via email ke pihak bank. Jadi saya yakin tidak ada yang perlu ditakutkan dari proses pengurusan administrasi KPR. Yang paling menakutkan justru angsuran bulanan setelah KPR kita diterima ,

  1. Apabila Kredit Pemilikan Rumah (KPR) diurus oleh developer perumahan yang kita ambil, setelah uang tanda jadi dan Down Payment (DP) dibayarkan, maka biasanya proses berikutnya adalah pengumpulan persyaratan untuk administrasi KPR
  2. Marketing perumahan biasanya akan mengajukan KPR ke dua atau tiga bank sekaligus (paralel). Tujuan utamanya adalah membuat backup bila pengajuan KPR ke suatu bank tidak berhasil, dan juga memberi pilihan penawaran program KPR yang lebih menarik dari beberapa bank. Ingat bahwa developer perumahan juga menginginkan pengajuan KPR kita diterima oleh bank, karena hal itu artinya proses penjualan rumah telah closing
  3. Persyaratan administrasi KPR berbeda untuk orang dengan status: Karyawan [K], wiraswasta [W] atau profesional [P]. Dokumen yang diperlukan untuk mengurus administrasi KPR adalah seperti di bawah. Saya beri tanda [K], [W] dan [P] untuk menunjukkan syarat pada tiap status.
    • Fotokopi KTP Suami dan Istri [K][W][P]
    • Fotokopi Surat Nikah [K][W][P]
    • Fotokopi Kartu Keluarga [K][W][P]
    • Fotokopi Kartu NPWP [K][W][P]
    • Rekening Koran atau Tabungan Bank (3 Bulan Terakhir) [K][W][P]: Dokumen yang dikeluarkan oleh oleh bank dimana gaji atau pendapatan kita disetorkan. Bisa menggunakan beberapa account bank, bila gaji, honor atau pendapatan kita tersebar ke beberapa bank.
    • Slip Gaji (3 Bulan Terakhir) [K]: Dokumen yang dikeluarkan oleh oleh perusahaan tempat kita bekerja. Bila kita bekerja di banyak tempat sekaligus, mintalah slip gaji ke setiap perusahaan karena slip gaji ini bisa dihitung total bila income kita dari berbagai sumber.
    • Surat Keterangan Kerja [K]: Surat yang dikeluarkan oleh perusahaan tempat kita bekerja. Bisa ditanda tangani oleh otoritas tertinggi atau kepala tata usaha. Biasanya pihak bank menginginkan jumlah pendapatan bulanan kita disebut dalam surat keterangan kerja secara explicit.
    • Rekening Koran atau Tabungan Bank Perusahaan (3 Bulan Terakhir) [W]: Dokumen yang dikeluarkan oleh oleh bank dimana terjadi transaksi perusahaan kita. Account bank yang dimaksud biasanya atas nama perusahaan, meskipun juga memungkinkan apabila kita menggunakan account individu dalam berbisnis.
    • Fotokopi Akta Pendirian Perusahaan [W]
    • Fotokopi Tanda Daftar Perusahaan (TDP) [W]
    • Fotokopi Surat Izin Usaha Perdagangan (SIUP) [W]
    • Laporan Keuangan Perusahaan (1 Tahun Terakhir) [W]
    • Surat Ijin Praktek dari Institusi Pemerintah Terkait [P]
  4. Masukkan seluruh dokumen persyaratan administrasi KPR ke dalam map plastik, atur dengan rapi dan buat keterangan dari tiap-tiap dokumen. Ini untuk mempermudah pihak perumahan dan bank dalam mempelajari dokumen kita. Juga untuk memberi impact positif bahwa kita serius dalam pengajuan KPR tersebut.
  5. Jangan lupa untuk men-scan seluruh dokumen yang ada. Kita perlu menyimpan versi file elektronik dari seluruh dokumen, supaya mempermudah kita apabila pihak bank meminta kembali dokumen yang telah kita kumpulkan. Disamping tentu saja untuk backup dokumen kita.
  6. Setelah dokumen kita serahkan ke bank, melalui developer perumahan tentunya, pihak Bank akan melakukan checking ke Bank Indonesia (BI) berhubungan dengan status kita (nama kita). Kredibilitas keuangan kita diuji di sini. KPR akan sulit disetujui apabila kita memiliki track record buruk di peminjaman bank, kartu kredit, dsb. ati-ati kalo ada kartu kredit banyak ga akan di approve..
  7. Pihak bank akan menghubungi kita mengabarkan hasil BI checking, melakukan konfirmasi dan sedikit interview ke kita dalam upaya memproses lebih lanjut pengajuan KPR kita. Biasanya pihak bank akan meminta tambahan dokumen apabila dirasa masih ada yang kurang dalam pembuktian kekuatan finansial kita. Seluruh proses pengiriman dokumen bisa menggunakan email (attachement), jadi tidak perlu menggunakan jalur darat (offline) yang menghabiskan waktu. Bantu pihak bank untuk melengkapi dokumen kita dengan cepat, dan selalu jujurlah kepada mereka terhadap kemampuan finansial kita. Intinya jalin komunikasi dengan pihak bank yang membantu mengurus KPR kita. kemaren sempet takut nih… tapi setelah doa dan berusaha semua berjalan lancar..
  8. Rule umum untuk jumlah pinjaman yang disetujui oleh bank adalah, apabila kekuatan finansial (pendapatan) bulanan kita 3x jumlah pembayaran kredit bulanan. Jadi bila cicilan KPR kita perbulan Rp. 5juta, itu artinya pendapatan perbulan kita minimal Rp. 15 juta.
  9. Pihak bank akan menghubungi kita lagi apabila pengajuan KPR kita diterima. Dan mereka biasanya meminta kita mengisi formulir persetujuan KPR.
  10. Proses terakhir adalah akad kredit. Akad kredit adalah titik awal dimulainya KPR kita. Bulan berikutnya kita sudah mulai membayar angsuran bulanan kita. Dan artinya kita sudah bisa mulai menempati rumah kita, khususnya untuk yang membeli rumah siap huni

Sekali lagi,  jangan pernah menyerah untuk mendapatkan rumah idaman anda  keep spirit…